Ab dem 01.01.2019 treten Änderungen zum Mietrecht in Kraft, die eine Verschärfung der „Mietpreisbremse“ darstellen und sich auch auf die gesetzlichen Regelungen zur Modernisierung von Wohnraum auswirken.
Was sind die neuen Vermieterpflichten bei der „Mietpreisbremse“ ab 01/2019?
NEU: Auskunftspflichten des Vermieters vor Vertragsschluss und Sanktionen bei Verstoß
Auskunftspflicht des Vermieters bei höherer Miete
Vermieter, die eine höhere Miete verlangen als die Mietpreisbremse grundsätzlich erlaubt, sollen dies zukünftig vor Unterschrift des Mietvertrages durch den Mieter begründen müssen. Der Vermieter hat daher ab dem 01.01.2019 unaufgefordert in Textform Auskunft darüber zu erteilen, auf welche Ausnahme zur Mietpreisbremse (z. B. Neubau oder Erstbezug nach umfassender Sanierung) er sich beruft.
Diese Auskunftspflicht zielt inhaltlich insbesondere auch auf die Benennung der höheren Vormiete (§ 556 e Abs. 1 BGB), da sonstige Ausnahmetatbestände wie Neubau (§ 556 f Satz 1 BGB) oder Erstvermietung nach umfassender Sanierung (§ 556 f Satz 2 BGB) vom Mieter oft uch selbst eingeschätzt werden können. Dennoch ist der konkrete Ausnahmetatbestand in jedem Fall dem Mieter in der geforderten Form mitzuteilen.
Rechtsfolgen bei Verletzung der Auskunftspflicht: vorerst weniger Miete!
Legt der Vermieter bei Vertragsschluss nicht in Textform offen, auf welche Ausnahme er sich beruft (z.B. Benennung der höheren Vormiete), so darf er (vorläufig) auch nur die nach der Mietpreisbremse zulässige (geringere) Miete verlangen. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Vermieter eigentlich wirksam auf eine Ausnahme berufen könnte!
Die Verletzung dieser Auskunftspflicht wird sanktioniert - 24 Monate nur abgesenkte Miete!
Das Gesetz unterscheidet diesbezüglich zwischen einer (gar) nicht erteilten Auskunft und einer (nur) formell nicht richtig erteilten Auskunft.
Hat der Vermieter keine Auskunft darüber gegeben, auf welchen Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse er sich beruft und holt dies später in der vorgeschriebenen Form nach, so schuldet der Mieter diese (von Anfang an zulässige, höhere Miete) erst 24 Monate nach Nachholung!!!
Hat der Vermieter (lediglich) die Textform verletzt, so schuldet der Mieter die (von Anfang an höhere Miete) ab dem Zeitpunkt der Mitteilung in Textform.
Eine Heilung durch Nachholen der Auskunft in Textform wirkt daher stets nur in die Zukunft (ex nunc); der Mieter muss nichts nachzahlen.
Beweislast trägt der Vermieter
Im Zweifelsfall muss der Vermieter beweisen, dass er dem Mieter die Auskunft - wie gesetzlich vorgeschrieben - erteilte.
„einfache Rüge“ des Mieters ausreichend
Der Mieter muss einen (vermeintlichen) Verstoß gegen die Mietpreisbremse zunächst „ rügen“, bevor ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in Betracht kommt. Die Anforderungen an die „Rüge“ des Mieters wurden nun deutlich herabgesenkt. Es reicht nunmehr eine „vereinfachte Rüge“ im Sinne einer einfachen Mitteilung des Mieters, dass er glaubt, seine Miete sei zu hoch. Bisher musste der Mieter eine sog. „qualifizierte" Rüge erheben, die die Tatsachen zur Beanstandung der Miethöhe in substantiierter Form beinhaltete.
