Beratung zur Mietpreisbremse - Ärger & Rückzahlung als Vermieter vermeiden!
Die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB reguliert die Miethöhen bei einer Neuvermietung. Sie wurde zuletzt zu 04/2020 nochmals verschärft: Mieter können bis zu 30 Monate rückwirkend vom Vermieter die Erstattung einer überhöhten Miete verlangen.
Zudem besteht eine wichtige Vermieter-Auskunftspflicht: will sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss er dies dem Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a S. 1 BGB).
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Eine Verletzung von Auskunftspflichten wird teuer: selbst wenn der Vermieter später die erforderliche Auskunft (z: B. höhere Vormiete) nachholt, darf er 24 Monate nur die deutlich geringere Miete nach der "Mietpreisbremse" verlangen.
§ 556g Abs. 1a S. 3 BGB
Nach dem Wegfall des Mietendeckels / MietenWoG Bln überprüfen Mieter besonders kritsch ihre Miethöhe.
Vermeiden Sie Fehler und lassen Sie sich vor Vertragsschluss zu den rechtlichen Bedingungen der Mietpreisbremse beraten.
Wir beraten unsere Vermieter im Rahmen ihrer Mitgliedschaft zur Mietpreisbremse.
Beratung zur Mietpreisbremse
- Schnelle & professionelle Beratung zur Mietpreisbremse
- Ermittlung der zulässigen Miethöhe im Einzelfall
- Was ist eine sichere "höhere Vormiete" (§ 556e Abs. 1 BGB)
- wichtige Hinweise zur Ausnahme "erste Vermietung nach umfassender Sanierung" (§ 556f BGB)
- Vermieter Auskunftspflichten rechtssicher genügen
- Beratung zur Rückzahlung & Absenkung zu hoher Mieten
- kostenlose Mietverträge mit "Klausel Mietpreisbremse"
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Mehr zum Thema Mietpreisbremse
1) Mietpreisbremse - zulässige Maximalmiete, Ausnahmen, Hinweispflichten
Mietpreisbremse regelt die zulässige Miete bei Neuvermietung
Die "Mietpreisbremse" spielt eine wichtige Rolle bei der Festlegung der maximal zulässigen Miete bei einer Neuvermietung. Hiernach darf die Miete nämlich nur noch max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Merrfamilienhäusern ergibt sich z. B. aus dem Berliner Mietspiegel 2021.
§ 556d Abs. 1 BGB - Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Diese Miete muss konkret berechnet werden. Dazu muss die Wohnung anhand ihrer Ausstattung (Wohnwertmerkmale Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) bewertet werden.
Welche Ausnahmen gibt es?
Der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen, wenn er sich auf eine gesetzlich vorgegebene Ausnahme berufen kann. Dazu zählt z. B.
- die höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
- die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB)
- die Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1.10. 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB).
In der Praxis relevant sind vor allem die Fragen:
Hab ich als Vermieter eine zulässige höhere Vormiete?
Kann ich mich nach einer Modernisierung auf den Ausnahmetatbestand "erste Vermietung nach umfassender Modernisierung" berufen? Hierzu gibt es mittlerweile Rechtsprechung, die diese Ausnahmen konkretisiert. Wie immer werden Ausnahmen "eng" ausgelegt: die Anforderungen sind eher hoch.
Wir beraten unsere Mitglieder zu den Rechtsfragen!
Wichtige Hinweispflichten des Vermieters (Verstöße kosten Geld)
Bereits seit 01/2019 kann sich der Vermieter aber nur dann wirksam auf diese Ausnahme und damit höhere Miete berufen, wenn der Vermieter dem Mieter vor der Vertrags-unterzeichnung hierzu (nachweislich) Auskunft erteilt hat.
Wenn der Vermieter diesen Hinweis versäumt, darf er nur die geringere "Miete nach Mietpreisbremse" verlangten. Selbst wenn der Vermieter diese Auskunft nachholt, kann erst zwei Jahre später (als Sanktion) diese ihm eigentlich erlaubte, höhere Miete vom Mieter verlangen.
Hinweis: Der Mieter darf zunächst en Mietvertrag mit einer überhöhten Miete (Verstoß gegen die Mietpreisbremse) unterschreiben und später auf Korrektur / Absenkung der Miete bestehen.
2) Verstöße gegen die Mietpreisbremse - Absenkung und Rückzahlung von Mieten
Wann müssen Vermieter aktiv werden?
Spätestens wenn der Mieter (Mieterverein oder Rechtsanwalt) einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse offiziell rügt, müssen Vermieter unbedingt aktiv werden. Es ist dann zunächst zu überprüfen, ob die vereinbarte Miete tatsächlich zu hoch ist. Das ist nicht immer der Fall. Falls Sie sich als Vermieter auf eine Ausnahme berufen haben, muss geprüft werden, ob eine solche tatsächlich rechtlich vorliegt und Sie hierzu Ihren Vermieter Hinweispflichten ordnngsgemäß nachgekommen sind.
Absenkung und Rückzahlung überhöhter Miete bis zu 30 Monate
Eine unzulässige Miete muss der Vermieter in jedem Fall ab dem Zeitpunkt der "Rüge" zugunsten des Mieters korrigieren. Glecihzeitig kann auch eine Korrektur der Mietkaution in Betracht kommen, da diese nur max. drei Kaltmieten betragen darf (§ 551 Abs. 1 BGB).
NEU für seit dem 01.04.2020 geschlossene Mietverträge:
Der Vermieter kann die Rückzahlung des überhöhten Teils der Miete bis zu 30 Monate vom Vermieter verlangen. Voraussetzung für diese lange Rückzahlungsdauer von 2 1/2 Jahren ist, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge noch nicht beendet ist, was meistens der Fall ist.
Für Rügen, welche später als 2 1/2 Jahre nach Beginn erhoben werden, gilt das Rückforderungsrecht nur für zukünftige (nach der Rüge fällige) Mieten.
3) Prüfung der Rechtslage
Wir prüfen für Sie, welche Rechte Ihr Mieter wirklich hat.
CHECKLISTE:
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
- Ausnahmen von der Mietpreisbremse – keine überhöhte Miete?
- Vermieter Hinweispflichten genügt?
- Auskunftsanspruch – welcher Umfang?
- Muss ich die Miete rückwirkend zurückzahlen?
- § 5 Wirtschaftsstrafgesetz / Mietpreisüberhöhung?
- Übernahme von Anwaltskosten des Mieters?
4) Sie können richtig und rechtssicher reagieren
Ihnen bleibt weiterer Schaden und Ärger erspart, wenn Sie korrekt auf die Forderungen Ihrer Mieter reagieren.
