Richtiges Handeln bei Wohnungsschäden - bleiben Sie nicht auf Ihren Kosten sitzen!
Schäden bei Wohnungsrückgabe
Häufiges Beratungsthema sind vom Mieter verursachte Schäden, die erst bei der Wohnungsrückgabe zu Tage treten. Dazu gehören eindeutig Rotweinflecken auf dem Teppich oder Wasserränder von Blumentöpfen des Mieters auf dem Parkett.
Noch normale Abnutzung oder schon ersatzpflichtiger Schaden?
Aber: nicht jede Verschlechterung der Mietsache ist auch ein Schaden, für den der Mieter aufkommen muss. Denn der Mieter zahlt Miete für den Gebrauch der Mietsache, so dass normale Gebrauchsspuren mit der Miete abgegolten sind und keinen Schaden darstellen.
WICHTIG: Schadensersatzansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten
Unbedingt zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
Den Schaden einfach von der Mietkaution abziehen?
Nein – das geht leider oft nicht mehr – wenn der Vermieter zuvor nicht rechtzeitig aktiv war. Das bestätigt erneut ein aktuelles Urteil des Landgerichtes Berlin (AZ: 67 S 24/23).
Wo ist das Problem?
Aufrechnen darf man nur mit sogenannten gleichartigen Forderungen (§ 387 BGB) - also Geld (Reparaturrechnung des Vermieters) gegen Geld (Mietkaution). Und genau hier liegt das Problem: die Forderung des Vermieters ist oft zunächst gar keine Geldforderung!
Beispiele
- Schönheitsreparaturen = Vermieter hat Anspruch auf Nachbesserung
- Rückbau von Einbauten = Vermieter hat Anspruch auf Nachbesserung
- Beschädigung der Wohnung = Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung
§ 387 BGB Voraussetzungen (Aufrechnung)
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.
Was müssen Vermieter tun?
Vermieter müssen rechtzeitig handeln und ihren Anspruch auf Wiederherstellung bzw. Nachbesserung innerhalb der 6 -monatigen Verjährungsfrist in einen Geld-Anspruch umwandeln.
Gelingt dies nicht rechtzeitig, kann man dieses Versäumnis nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr heilen. Die Forderungen des Vermieters sind dann verjährt und uneinbringlich.
Praxis-Beispiel
Der Mieter hat einen Parkettschaden verursacht. Der Vermieter hat die Reparatur veranlasst und will den Betrag von der Mietkaution abziehen. Dies ist nicht möglich, wenn der Vermieter nicht zuvor sein gesetzliches Wahlrecht ausgeübt hat.
§ 249 Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
Einfach verjährte Forderungen später von der Mietkaution abziehen?
Zwar kann man eine Mietkaution grundsätzlich auch mit verjährten Forderungen aufrechnen (§ 215 BGB), aber nur wenn sie sich vor Ablauf der Verjährung als gleichartige Forderungen schon gegenüberstanden.
§ 215 Aufrechnung (…) nach Eintritt der Verjährung
Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.
Bleiben Sie nicht auf Ihren Schäden sitzen - wir beraten unsere Mitglieder zur richtigen Vorgehensweise!
